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Mutui ipotecari. Le condizioni (tasso) del mio mutuo non sono più così buone. Quali possibilità ho?
Si possono valutare:
La rinegoziazione è l'operazione con la quale il titolare di un mutuo (ipotecario) richiede alla banca presso la quale è stato aperto il mutuo di poter "rinegoziare" le condizioni del mutuo, in genere il tasso, al fine di ottenerne di migliori. La banca può dichiararsi disponibile alla rinegoziazione, ma non è obbligata a farlo. Nel caso in cui la banca accetti di rinegoziare, è sufficiente che mutuatario e banca si accordino con una scrittura privata sulle nuove condizioni. Anche se si tratta di mutuo ipotecario non c’è bisogno quindi di recarsi dal notaio.
Con la rinegoziazione si possono modificare: il tasso d'interesse, la sua tipologia (es. da variabile a fisso o viceversa), lo spread, la durata del mutuo ed altre condizioni.
Per l'accordo di rinegoziazione la banca non può richiedere al cliente il pagamento di alcun costo, o commissione.
Si consiglia di farsi rilasciare sempre una bozza dell'accordo di rinegoziazione prima della firma, in maniera da poter preventivamente sottoporre il contenuto dello stesso ad un esperto indipendente (Associazione di consumatori o altro professionista). Una volta sottoscritto l'accordo, farsene rilasciare copia dalla banca.
La surrogazione è l'operazione con la quale si trasferisce il mutuo ipotecario da una banca ad un'altra. Mediante l'atto di surroga la nuova banca subentra nella garanzia ipotecaria già iscritta nei registri immobiliari dal creditore originario. Ciò risulterà da un'annotazione a margine dell'ipoteca. L’atto di surrogazione deve essere stipulato davanti ad un notaio. Al mutuatario non possono però essere addebitati nè costi di stipula dell'atto di surroga, nè penali di estinzione del vecchio mutuo (anche se previste nel contratto). La banca subentrante non può inoltre addebitare al cliente nessun costo per la concessione del nuovo mutuo. L'operazione di surrogazione è praticamente a costo "zero" per il cliente (Legge 244 del 24 dicembre 2007 Manovra Finanziaria 2008).
Con il nuovo mutuo si possono modificare il tasso, lo spread, la durata, ma non il capitale. In altri termini la banca subentrante provvederà a saldare alla vecchia banca esattamente il debito residuo del mutuo in essere, sostituendosi al creditore originario nella relazione con il mutuatario. Qualora, per esigenze di liquidità, il cliente abbia bisogno di ulteriore liquidità rispetto al debito residuo del vecchio mutuo, sará necessario stipulare un contratto indipendente ed aggiuntivo, le cui spese rimarranno tuttavia a carico del cliente.
Per quanto riguiarda gli aspetti fiscali, con la surroga si conservano tutti i benefici goduti sul mutuo sostituito.
L'idea di sostituire un debito in corso può essere interessante quando i tassi sul mercato si sono abbassati.
Prima di mettersi in movimento è meglio tuttavia fare qualche calcolo per valutare se vale davvero la pena di estinguere il vecchio mutuo e accenderne uno nuovo, in quanto l'operazione ha dei costi, a meno che, con questa operazione, non si abbia esigenza di ottenere liquidità aggiuntiva oppure di abbassare la rata del mutuo, in caso ad es. di sopraggiunte difficoltà economiche. L'operazione di sostituzione va fatta con altro istituto bancario: si deve quindi estinguere il vecchio mutuo e anche la relativa ipoteca e si deve aprire un nuovo mutuo ed una nuova ipoteca con altra banca. Per aprire il nuovo mutuo (ipotecario) occorre un atto notarile. Con i nuovo mutuo si possono modificare: il tasso, lo spread, la durata ed eventualmente si può chiedere un aggiunta di capitale. Attenzione però: i benefici fiscali legati alla detrazione degli interessi, se si tratta di mutuo prima casa, riguardano solo la parte di debito residuo del vecchio mutuo più i costi legati alla sostituzione, ma non la quota aggiuntiva di liquidità. Sempre a tal fine, il nuovo mutuo deve indicare esplicitamente che "sostituisce" il mutuo prima casa estinto, almeno per la parte relativa al debito residuo.
Fra i costi dell'operazione, la banca subentrata potrebbe calcolare, laddove prevista, la penale di estinzione del vecchio mutuo (vedi però quanto stabilito in tema di riduzioni previste dagli accordi ABI-Consumatori del maggio 2007). Attenzione anche ai costi per cancellare l’ipoteca del vecchio mutuo, nel caso in cui si richieda l’urgenza. Altri costi previsti: le spese per la stipula di un nuovo mutuo (istruttoria, perizia) oltre all’imposta sostitutiva sul nuovo mutuo.